Апелляционная жалоба на решение об отказе в истребовании общего имущества из чужого незаконного владения

В данной публикации приведена Апелляционная жалоба на решение об отказе в истребовании общего имущества из чужого незаконного владения. Судом отказано в истребовании от юридического лица имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений многоквартирного дома. Ситуация, к сожалению, не редкая: застройщик распродает подвалы с коммуникациями, а у управляющей компании (либо ТСЖ, если эта форма управления избрана собственниками) возникают проблемы с эксплуатацией общедомовых коммуникаций.

АПЕЛЛЯЦИОННАЯ ЖАЛОБА
на решение __________ районного суда г. Новосибирска от (дата)
по гражданскому делу № _______ по иску ТСЖ «ТСЖ» и Ивановой И.И.к ООО «Название» об истребовании имущества из чужого незаконного владения

(дата) _________ районным судом г. Новосибирска вынесено решение по гражданскому делу № _______ по иску ТСЖ «ТСЖ» и Ивановой И.И. к ООО «Название» об истребовании имущества из чужого незаконного владения. В удовлетворении заявленных требований истцам отказано в полном объеме.

С указанным решением не согласна сторона истцов, считает, что судом при вынесении решения неправильно применены нормы материального права, а также существенно нарушены нормы процессуального права, в связи с чем оно подлежит отмене.

Неправильное применение судом норм материального права и существенное нарушение норм процессуального права выразилось в следующем.

В рамках настоящего гражданского дела истцами заявлялись требования (1) о признании нежилых помещений площадью _______ кв.м. и _______ кв.м. с кадастровыми номерами _______, и _______ соответственно, расположенных в подвале многоквартирного жилого дома № __ по ул.______ в г. Новосибирске (далее по тексту Спорные помещения, Спорные подвальные помещения) принадлежащими на праве общей долевой собственности собственникам помещений указанного многоквартирного дома; (2) об истребовании указанных помещений из владения ответчика ООО «Название» и (3) исключении из ЕГРП сведений о праве собственности ответчика ООО «Название» на указанные нежилые помещения.

В обоснование иска истцы указали, что Спорные подвальные помещения не имеют самостоятельной потребительский ценности, самостоятельного назначения, поскольку в них расположены коммуникации всего многоквартирного дома, разводка труб горячего и холодного водоснабжения, разводка стояков системы отопления, а также разводка канализационных труб и труба ревизии канализационной системы всего жилого дома, приборы давления и учета горячей и холодной воды, запорная арматура, общедомовой узел ввода сети холодного водоснабжения, а также разводка системы электроснабжения всего жилого дома. В этой связи Спорные помещения необходимы для поддержания бесперебойного обеспечения всех коммуникационных систем жилого дома и, по существу, для поддержания жизнеобеспечения дома. Указанные обстоятельства (отсутствие самостоятельного назначения и потребительской ценности и предназначение исключительно для обслуживания жилого дома) обуславливает отнесение Спорных помещений к составу общедомового имущества. Факт выбытия помещений из состава общедомового имущества (а, значит, и из состава общей собственности собственников помещений МКД) помимо воли собственников помещений МКД в собственность конкретного лица (в рассматриваемой ситуации – в собственность ООО «_______») обуславливает право собственников помещений истребовать их из чужого незаконного владения. ТСЖ «ТСЖ» уполномочено общим собранием собственников помещений МКД на предъявление настоящего иска (л.д. _____).

Поскольку вопросы принадлежности помещений к составу общедомового имущества, наличия или отсутствия самостоятельной потребительской ценности помещений и их самостоятельного назначения требует специальных познаний в области строительства, истцами было заявлено ходатайство о проведении судебной экспертизы с целью разрешения этих вопросов.

Судом в назначении экспертизы было отказано со ссылкой на то, что обстоятельства, которые истцы желают установить с помощью экспертизы, не являются единственными юридически значимыми по делу, а заключение эксперта для суда обязательным не является (определение об отказе в проведении экспертизы – л.д. 189).

Основанием к отказу истцам в удовлетворении заявленных требований, как следует из оспариваемого решения, послужили следующие обстоятельства:

1. по мнению суда, решением Арбитражного суда Новосибирской области по делу ________ от (дата) подтверждена легитимность изменений в проект строительства жилого дома № __ по ул.______ в г. Новосибирске в части увеличения площади нежилых помещений дома за счет включения Спорных нежилых помещений, а также подтвержден факт локализации общедомовых сетей инженерно-технического обеспечения в части подвального этажа площадью ______ кв.м., которая из состава общего имущества не выделена;

2. при приемке дома № __ по ул.______ в г. Новосибирске в эксплуатацию (дата) установлено соответствие выстроенного объекта проектной документации, в том числе, установлено наличие Спорных подвальных помещений, они приняты в эксплуатацию в качестве самостоятельных, им присвоены самостоятельные кадастровые номера, решение уполномоченного органа о приемке в эксплуатацию Спорных подвальных помещений в качестве самостоятельных объектов не оспорено;

3. судом установлено, что собственником Спорных нежилых помещений является Ответчик, из чего, по мнению суда, следует вывод о том, что эти помещения являются самостоятельными объектами недвижимости и не входят в состав общедомового имущества (абз. 5 стр. 6 решения);

4. истцами пропущен срок исковой давности, который, по мнению суда, следует счислять с даты регистрации права собственности первого собственника Спорных помещений (ООО «_______») – с (дата), что является самостоятельным основанием к отказу в удовлетворении иска.

Однако, приведенные доводы суда (перечисленные в п. 1 – п. 3) несостоятельны, поскольку ни все они вместе, ни каждый из них в отдельности, не свидетельствуют об отсутствии в спорных помещениях общедомовых коммуникаций, об отсутствии самостоятельной потребительской ценности Спорных помещений, о невозможности их самостоятельного использования, не подтверждают возможности эксплуатации жилого дома № __ по ул.______ без постоянного использования эксплуатирующей организацией Спорных помещений, а вывод суда о пропуске истцами срока исковой давности не соответствует обстоятельствам дела и противоречии существующей судебной практике по данному вопросу:

1. Ссылка суда на решение Арбитражного суда Новосибирской области по делу ________ от (дата) в подтверждение легитимности изменений в проект строительства жилого дома № __ по ул.______ в г. Новосибирске в части увеличения площади нежилых помещений дома за счет включения Спорных нежилых помещений, а также подтверждение факта локализации общедомовых сетей инженерно-технического обеспечения в части подвального этажа площадью ______ кв.м., не выделенной из состава общего имущества, не корректна, поскольку ни истцы, ни кто-либо из собственников помещений указанного МКД и участников долевого строительства этого объекта о данном судебном процессе извещен не был, к участию в деле, решение по которому напрямую повлияло на состав общего имущества МКД, а, значит, и на права собственников помещений дома (или будущих собственников помещений в лице участников долевого строительства) никто также не привлекался, между тем именно установленные судом на основании данного судебного акта обстоятельства оспариваются истцами в рамках настоящего дела. Судом проигнорировано требование закона об отсутствии преюдициальной силы названного судебного акта арбитражного суда при рассмотрении настоящего гражданского дела (п. 2 ст. 61 ГПК РФ) и разъяснение Высшего органа судебной власти по данному вопросу (п. 4 Постановления совместного Пленума Высшего арбитражного Суда РФ № 22 и Верховного Суда РФ № 10 от 29 апреля 2010 года).

Кроме того, как следует из указанного решения арбитражного суда по делу ________ от (дата), изменения в проектную документацию МКД в части Спорных подвальных помещений были опубликованы на официальном сайте застройщика ООО «________», однако данный способ публичного информирования участников долевого строительства об изменениях в проекте дома не предусматривался договорами участия в долевом строительстве, что очевидно из представленных ответчиком договоров долевого участия от (дата) с ООО «_______» (л.д. 126 – 144). Никаким иным способом, как следует из указанного же решения арбитражного суда, участники долевого строительства об изменениях в проекте дома, о существенном уменьшении состава общего имущества собственников МКД, участники долевого строительства не извещались. Т.о., изменения в проект дома в части уменьшения общего имущества за счет образования Спорных подвальных помещений внесены застройщиком без надлежащего информирования участников долевого строительства, что является прямым нарушением закона (п. 6 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ);

2. Судом не принято во внимание, что приемка дома № __ по ул.______ в г. Новосибирске произведена не (дата), как это указано судом, а (дата), при этом, в соответствии с требованиями градостроительного законодательства о приемке в эксплуатацию объектов капительного строительства (ст. 55 Градостроительного кодекса РФ) уполномоченным органом муниципалитета ревизовано соответствие выстроенного объекта разрешению на строительство и проектной документации (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от (дата) — л.д. 37).

Как следует из решения о вводе в эксплуатацию от (дата) года данного объекта в эксплуатацию выявлена площадь встроено-пристроенных помещений в объеме _______ кв.м., что исключало возможность квалификации приемщиком объекта в этом качестве Спорных помещений, поскольку их общая площадь составляет _____ кв.м. (= _______ кв.м. + _______ кв.м.).

Факт того, что в подвальном помещении МКД отсутствовали объекты недвижимости, имеющие самостоятельное предназначение, собственную потребительскую ценность, подтверждается и представленным суду техпаспортом жилого дома на дату его ввода в эксплуатацию (л.д. 35).

Кроме того, к моменту приемки дома в эксплуатацию (дата) уже существовала измененная проектная документация (л.д. 160 – 167), поскольку она датирована (дата) года. Т.о., приемной комиссии была предъявлена именно эта проектная документация, поскольку измененный проект строительства дома действителен со времени его утверждения (эта дата – (дата)).

Между тем, при приемке в эксплуатацию Спорные помещения выявлены не были, что нашло отражение в разрешении на ввод объекта в эксплуатацию (л.д. 37)

Начиная с ________ года началась регистрация права собственности участников долевого строительства на помещения в названном жилом доме, а значит, возникло и право общей долевой собственности собственников помещений на общее имущество МКД (право собственности истицы Ивановой И.И. зарегистрировано ________ года). Соответственно, и распоряжение объектами общего имущества с этого времени должно было осуществляться в соответствии с требованиями законодательства о распоряжении общим имуществом (с согласия всех собственников помещений в данном доме – п. 3 ст. 36 Жилищного кодекса РФ). Однако, совершенно очевидно, что критерием возможности или невозможности распоряжения объектами общедомового имущества является отсутствие угрозы в результате такого распоряжения нормальной эксплуатации жилого дома, его жизнеобеспечения и использования каждым собственником принадлежащих ему помещений дома по назначению данного имущества. Этот же критерий применим при решении вопроса об определении назначения Спорных помещений, его отношения к составу общего имущества, что является юридически значимым обстоятельством при разрешении данного гражданского дела.

Между тем, как Арбитражным судом Новосибирской области в решении по делу ________ от __________, так и Кировским районным судом в оспариваемом решении данные обстоятельства проигнорированы.

Как указано выше, истцами было заявлено ходатайство о проведении судебной экспертизы для разрешения вопросов принадлежности Спорных помещений к составу общедомового имущества, наличия или отсутствия самостоятельной потребительской ценности помещений и их самостоятельного назначения, имея в виду, что ответы на эти вопросы требуют специальных познаний в области строительства. Судом в назначении экспертизы было отказано со ссылкой на то, что обстоятельства, которые истцы желают установить с помощью экспертизы, не являются единственными юридически значимыми по делу, а заключение эксперта для суда обязательным не является (определение об отказе в проведении экспертизы – л.д. 189). Т.о., учитывая отсутствие доступа к Спорным помещениям, истцы были фактически лишены судом возможности представить качественные наглядные доказательства принадлежности Спорных помещений к составу общедомового имущества (пригласить экспертную организацию для их осмотра и составления по результатам данного осмотра заключения о предназначении Спорных помещений, наличия или отсутствия их самостоятельного предназначения).

Более того, вопрос о предназначении Спорных помещений, как и вопрос об их фактическом использовании зарегистрированными собственниками (и настоящим и предыдущими) вообще не исследовался судом. Между тем, данные помещения с момента ввода дома в эксплуатацию никак не использовались их формальными собственниками и о существовании зарегистрированных прав на данные объекты никому не было известно до (дата) года, когда в Спорные помещения были установлены входные железные двери с замками и свободный доступ управляющей организации в них был прекращен. В этой связи в настоящее время использование спорных подвальных помещений по их прямому назначению – для обслуживания жилого дома – возможно только с разрешения ответчика.

В подтверждение фактов установки входных металлических дверей с замками в оба подвальных помещения и факта того, что данные помещения никогда и никем не использовались в качестве самостоятельных объектов недвижимости, истцы заявили суду ходатайство о допросе в качестве свидетелей собственников жилых помещений МКД ___________ и ____________, однако судом отказано в допросе названных свидетелей со ссылкой на то, что обстоятельства, которые должны пояснить свидетели, не имеют для рассмотрения дела юридического значения. Между тем, представителем ответчика в судебном заседании (дата) данное обстоятельство, по существу, подтверждено, а именно представитель ответчика дала пояснения о том, что Спорные помещения не используются их собственником по прямому назначению, а используются для передачи банкам в обеспечение кредита в качестве залогового имущества (в настоящее время Спорные помещения также заложены, что подтверждается материалами дела (л.д. 26, 27) .

Отсутствие постоянного доступа в спорные подвальные помещения образует серьезные проблемы для управления домом: крайне затрудняет обслуживание, профилактический осмотр общедомовых коммуникаций, приборов учета потребленных коммунальных ресурсов, запорной арматуры, производство текущего и капитального ремонта спорных помещений, поскольку каждый раз при необходимости ревизии общедомовых коммуникаций, регулирования запорной арматуры, контроля за приборами учета горячей и холодной воды и в случае возникновения аварийных ситуаций ТСЖ, как управляющая организация, вынуждена обращаться к ответчику с просьбами о предоставлении ключей от дверей в спорные помещения. Однако, и это обстоятельство не расценено судом как юридически значимое при рассмотрении данного дела и данные вопросы судом стороне ответчиков даже не задавались.

Т.о., судом существенно нарушены нормы процессуального законодательства о равенстве прав сторон при рассмотрении гражданских дел (ст. 6 ГРК РФ), о необходимости оказания стороне содействия в представлении доказательства, если для самой стороны это является затруднительным (п. 1 ст. 57 ГПК РФ), о необходимости назначения экспертизы для разрешения вопросов, требующих специальных познаний (п. 1 ст. 79 ГПК РФ). Данные процессуальные нарушения, по мнению стороны истца, привели к постановлению по делу неправильного решения.

Изложенное свидетельствует, что суд, по существу, неправильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, а именно, неправильно определил круг фактов, входящих в предмет доказывания по настоящему делу (в частности, не расценил в качестве юридически значимого вопрос о предназначения спорных помещений — возможности или невозможности их самостоятельного использования, самостоятельной потребительской ценности или принадлежности по всем критериям к составу общедомового имущества), вопрос о фактическом использования спорных помещений с момента ввода МКД в эксплуатацию (дата) в качестве самостоятельных объектов недвижимости, что, по мнению стороны истцов, привело к постановлению неправильного решения.

По существу суд при рассмотрении дела ограничился формальным исследованием представленных ответчиком документов, которые формально же подтверждают наличие данных помещений как самостоятельных объектов недвижимости и их принадлежность конкретным лицам, а не к составу общей долевой собственности собственников помещений МКД, не вникая в фактическое положение дел, которое кардинально расходится с представленными ответчиками доказательствами.

Такая позиция суда прямо противоречит разъяснениям, данным Пленумом ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (п. 9): «Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (ст. 304 ГК РФ). Между тем, если лицо, на имя которого в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на помещение, относящееся к общему имуществу, владеет таким помещением, лишая других собственников доступа в это помещение, собственники иных помещений в данном здании вправе обратиться в суд с иском об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 301 ГК РФ), соединив его с требованием о признании права общей долевой собственности. На такие требования распространяется общий срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ).

Сделанный судом вывод о пропуске истцами срока исковой давности по заявленным требованиям не соответствует обстоятельствам дела и требованиям закона о начале исчисления срока исковой давности.

Суд указал, что срок исковой давности по требованиям истцов начал течение с момента регистрации прав первого собственника – ООО «_______» — с (дата) (абз. 6 стр. 7 решения). Такая позиция прямо противоречит требованиям п. 1 ст. 200 ГК РФ, устанавливающей, что течение исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права и разъяснениям, данным в Постановлении совместного Пленума Высшего арбитражного Суда РФ № 22 и Верховного Суда РФ № 10 от 29 апреля 2010 года (п. 57), из которых следует, что течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.

Истцы суду неоднократно поясняли, что с момента ввода дома в эксплуатацию Спорные подвальные помещения эксплуатировались исключительно управляющей организацией в целях обеспечения бесперебойного функционирования жилого дома (обслуживание коммуникаций), т.е. всегда фактически использовались в качестве общего имущества, доступ в них имелся всегда. В подтверждение данного факта истцами было заявлено суду ходатайство о допросе в качестве свидетелей жителей дома ___________ и __________, однако в удовлетворении данного ходатайства (не смотря на явку свидетелей в судебное заседание) судом было отказано со ссылкой на то, что выяснение фактического использования Спорных помещений не входит в предмет доказывания по данному делу. Между тем, выяснение данного вопроса имеет прямое отношение к рассмотрению заявления о применении срока исковой давности, сделанного стороной ответчиков.

О том, что на Спорные подвальные помещения, относящиеся к общей долевой собственности собственников помещений МКД, вопреки приведенным требованиям закона зарегистрировано право собственности конкретного лица истцам стало известно (дата) при передаче дел от прежней управляющей организации (ООО «_______») к истцу ТСЖ «ТСЖ» в связи с избранным на общем собрании собственников помещений дома способом управления домом посредством товарищества собственников жилья. Информация о том, что на технические подвальные помещения зарегистрировано право собственности конкретного лица, прежней управляющей компанией (ООО «_______») от собственников помещений дома скрывалась, что подтверждается прилагаемыми к исковому заявлению: (1) счетами, выставленными в адрес истицы Ивановой И.И. на оплату жилищно-коммунальных услуг и ОДН, из которых следует, что площадь нежилых помещений в доме составляет _______ кв.м.; (2) отчетом ООО «_______» об использовании средств собственников на расходы по управлению и содержанию жилого дома за _____ год, где площадь нежилых помещений в доме указана в размере _______ кв.м.; (3) протоколом общего собрания собственников, инициированного ООО «_______» от (дата), где размер нежилых помещений в доме указан как _______ кв.м. (все названные документы представлены суду). Т.о., срок исковой давности по заявленным требованиям истцами не пропущен.

На основании изложенного и, руководствуясь ст. 320 ГПК РФ,

ПРОШУ:

1. Решение _________ районного суда г. Новосибирска от (дата) по гражданскому делу № _______по иску ТСЖ «ТСЖ» и Ивановой И.И. к ООО «Название» об истребовании имущества из чужого незаконного владения отменить;

2. назначить по делу судебную экспертизу, на разрешение которой поставить вопрос о том, предназначены ли нежилое помещение площадью _______ кв.м. с кадастровым номером _______, и нежилое помещение площадью _______ кв.м. с кадастровым номером _______, расположенные по адресу: г. Новосибирск, ул. _______, для обслуживания жилого дома, в котором они расположены либо они имеют самостоятельное назначение и потребительскую ценность?

ПРИЛОЖЕНИЕ:

1. квитанция об оплате госпошлины
2. копии апелляционной жалобы

« __ » _______ 2017 года
истица Иванова И.И.____________
председатель Правления ТСЖ «ТСЖ» Иванова И.И. ____________