Претензия к застройщику: когда и как правильно заявить?

Поговорим о том, как и когда правильно заявить претензию застройщику по поводу недостатков переданного объекта?

В принципе, Закон № 214-ФЗ даже не содержит такого слова как «претензия», однако одним из условий принятия искового заявления к производству является соблюдение претензионного порядка урегулирования спора, если таковой предусмотрен договором между сторонами. Условие же о необходимости соблюдения претензионного порядка разрешения спора включено в договоры участия в долевом строительстве практически всегда.

Формализовать свои претензии к застройщику посредством направления ему претензии – это и удобно, и конструктивно, а зачастую это и способ действительно решить свою проблему с застройщиком без обращения в суд.

Почему застройщику даже и невыгодно, чтобы дольщики решали проблемы качества переданного объекта через суд? Потому что отношения застройщика и дольщика (если дольщик – гражданин и приобретает объект для личного и семейного использования) подпадают не только под действие Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…», но и под действие Закона «О защите прав потребителей», в связи с чем при неудовлетворении требований дольщика (потребителя) в добровольном порядке застройщик обязан уплатить предусмотренный этим законом штраф в пользу дольщика в размере в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя (суммы, включающей в себя и убытки, и неустойку, и проценты, и даже моральный вред) (п. 6 ст. 13 Закона «О защите прав потребителей»).

Кроме того, застройщику невыгодно судиться с дольщиками еще и потому, что размер убытков суд взыскивает обычно в б0льшем размере, чем удается договориться с дольщиком, разрешая проблему устранения недостатков в переданном объекте и штрафных санкций в добровольном порядке. Суд же по требованию дольщика взыскивает эти суммы в полном объеме. Также неустойка и проценты судом взыскиваются по требованию застройщика на момент вынесения судом решения, а решения судами, как известно быстро выносятся крайне редко, принимая во внимание загруженность судебной системы и необходимость проведения экспертизы качества объекта и стоимости устранения недостатков по многим из подобных гражданских дел.

Дольщику также обычно проще договориться с застройщиком, чем судиться с ним. Это существенно экономит и время, и нервы, и не приходится тратиться на судебные расходы, иногда довольно значительные.

Т.о., претензию относительно качества переданного объекта либо относительно сроков его передачи лучше предъявить незамедлительно по передаче объекта.

Если объект не передан в установленный срок и перспективы его передачи непонятны, вам необходимо для себя решить, как поступить: дожидаться все же окончания строительства или воспользоваться своим правом на расторжение договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке (п. 1 ч. 1 ст. 9 Закона № 214-ФЗ).

Если принято решение о сохранении договора и ожидании окончания строительства, можно предъявить соответствующую претензию по выплате неустойки за просрочку передачи объекта. В ситуации, когда строительство затягивается, обычно, лучше подождать его окончания, чем разрывать договорные отношения с застройщиком и требовать от него возврата денег, уплаты неустойки и покрытия убытков, поскольку шансы получить даже свои деньги обратно, как правило, невелики из-за проблемного финансового положения застройщика (а затягивание строительства, как правило, является следствием такого положения).