Заключаем договор участия в долевом строительстве (продолжение публикации)

Начало публикации

В-третьих, в договоре должна быть указана цена, т.е., стоимость объекта, который вам должен быть передан по окончании строительства, а также сроки и порядок её уплаты. Стороны могут предусмотреть в договоре возможность изменения цены в зависимости от тех или иных обстоятельств. Проследите за тем, чтобы эти обстоятельства были предельно четко прописаны в договоре: в каких случаях цена подлежит изменению и каким образом.

Излишне говорить, что вряд ли стоит подписывать договор, в котором предусмотрена возможность одностороннего изменения застройщиком цены договора в сторону её увеличения. Внимательно посмотрите, чтобы договор НЕ предусматривал такой возможности для застройщика. Хотя в законе четко прописано, что цена договора может быть изменена ТОЛЬКО ПО СОГЛАШЕНИЮ сторон (п. 2 ст. 5 Закона № 214-ФЗ), в связи с чем пункт о возможности одностороннего изменения цены договора застройщиком будет автоматически нелегитимным, включение такого условия в договор само по себе характеризует застройщика.

Цена договора определяется, как правило, стоимостью квадратного метра площади объекта, подлежащего передаче по завершении строительства. Стоимость квадратного метра должна быть зафиксирована путем указания конкретной суммы. Никакие пропорции, индексации и иные схемы определения стоимости квадратного метра недопустимы. В этой связи увеличение стоимости объекта, подлежащего передаче дольщику, может быть вызвано только одним обстоятельством – увеличением фактической площади объекта, выявленной в результате его техинвентаризации по окончании строительства, относительно предусмотренной договором (т.е., доплатой за большую площадь, чем это предусмотрено договором и оплачено дольщиком). Доплата за б0льшую площадь должна производится исходя из согласованного условия договора долевого участия о стоимости квадратного метра объекта, что очевидно.

Если же ситуация обратная, а именно: фактическая площадь объекта после окончания строительства менее заявленной в договоре, застройщик должен вам компенсировать стоимость оплаченных, но неполученных метров площади объекта. Проследите за тем, чтобы механизм возврата денег (расчет подлежащей возврату суммы и срок её передачи) был прямо зафиксирован в договоре.

Два слова о последствиях несвоевременной уплаты дольщиком стоимости долевого участия, т.е. цены договора. Они прямо установлены Законом № 214-ФЗ и зависят от установленного договором долевого участия порядка оплаты:

— если уплата цены договора должна производиться дольщиком путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа более чем на два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора;

— если уплата цены договора должна производиться дольщиком в соответствии с согласованным договором графиком платежей, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев, или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

В-четвертых, в договоре должен быть указан гарантийный срок на передаваемый вам объект.

Минимальная продолжительность гарантийного срока установлена Законом и составляет ПЯТЬ ЛЕТ со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства (за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства) (п. 5 ст. 7 Закона № 214-ФЗ).

На технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав объекта долевого строительства, гарантийный срок не может быть установлен менее ТРЕХ ЛЕТ (п. 5.1. ст. 7 Закона № 214-ФЗ).

Ну и, в-пятых, в договоре долевого строительства должны быть обозначены СПОСОБЫ ОБЕСПЕЧЕНИЯ исполнения застройщиком обязательств по договору.

Более того, невключение в договор долевого участия условия о способе обеспечения исполнения застройщиком своих обязательств по договору (равно, как и невключение любого из вышеперечисленных четырех условий) опосредует квалификацию такого договора как незаключенного в соответствии с требованиями п. 4 ст. 4 Закона № 214-ФЗ.

Стоит сказать и о том, что данное требование закона является больше декларативным, чем реально обеспечительным, поскольку закон не устанавливает никаких требований ни к виду, ни к объему обеспечения, ни к контролю за ним.