О правовом статусе подземных парковок в многоквартирных жилых домах и представительстве собственников парковки. Управление парковкой.

Разъяснения связи с возникающими на практике вопросами о правовом статусе подземных парковок в многоквартирных жилых домах, представительстве собственников парковки и управлении парковками.

Подземная парковка принадлежит её собственникам на праве общей долевой собственности.

Это означает, что каждому собственнику принадлежит на праве собственности не конкретное парковочное место, а именно доля в праве общей долевой собственности на все помещение парковки.

Вопросы владения, пользования и распоряжения общей долевой собственностью урегулированы нормами Гражданского кодекса РФ (ст.ст. 245 – 252), которые закреплено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом (п. 1 ст. 247 ГК РФ). Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется только по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ).

Подземные парковки в многоквартирных жилых домах, не смотря на значительное число долевых сособственников, исключением из вышеприведенных норм закона не являются, в связи с чем владение и пользование такими объектами долевой собственности осуществляется исключительно по согласию ВСЕХ сособственников.

Долевые собственники, безусловно, вправе созывать общие собрания, однако, исходя из приведенного требования п. 1 ст. 247 ГК РФ, решения этих собраний в части определения порядка владения и пользования парковками (в том числе, решения, касающиеся вопросов управления парковкой) являются легитимными (обязательными для ВСЕХ сособственников парковки) только в случае, если такие решения приняты ЕДИНОГЛАСНО.

Несогласие кого-либо из долевых сособственников с принятыми на общих собраниях решениями преодолевается ТОЛЬКО В СУДЕБНОМ ПОРЯДКЕ. Т.о., даже в случае, если один из сособственников (независимо от размера его доли в составе общей долевой собственности) проголосовал против или воздержался от голосования по какому-либо вопросу, поставленному на повестку дня общего собрания собственников парковки, решение по данному вопросу считается НЕ ПРИНЯТЫМ.

Правила проведения и принятия решений общими собраниями собственников многоквартирных жилых домов и собраниями ТСЖ (ст. ст. 44, 145 и 146 Жилищного кодекса РФ), предполагающие возможность принятия решений по всем вопросам повестки дня их собрания простым или квалифицированным большинством голосов (в зависимости от самих вопросов) к решениям долевых собственников о порядке владения, пользования или распоряжения общей долевой собственностью НЕ ПРИМЕНЯЮТСЯ.

Т.о., решение собственников парковки МКД № 18 по ул. Нижегородская в г. Новосибирске от 4 апреля 2014 года, содержащееся в протоколе внеочередного собрания собственников парковки от той же даты, об определении состава Совета парковки, срока переизбрания Совета парковки, избрании председателя парковки, утверждении положения о Совете парковки утверждении места хранения протоколов и решений собственников парковки ЯВЛЯЕТСЯ НЕЛИГИТИМНЫМ по правилу п. 1 ст. 247 ГК РФ ввиду того, что за каждое из указанных решений имелись голосовавшие против или воздержавшиеся от голосования.

Полномочия представителя собственника (собственников) по любому вопросу, связанному с управлением общей долевой собственностью, оформляются исключительно в виде доверенности (ст. 185 Гражданского кодекса РФ).

Полномочия представителя долевых сособственников не могут быть оформлены в виде решения общего собрания долевых сособственников, поскольку это не предусмотрено законом.