Что делать дольщику при банкротстве застройщика?

Самое неприятное, что может случиться в отношениях между участником долевого строительства и застройщиком – это банкротство застройщика…

В ситуации, когда в отношении вашего застройщика кем-либо из его кредиторов инициирована процедура банкротства, нужно четко себе представлять, какие действия необходимо предпринять, чтобы максимально защитить свои права.

Об этом и речь в настоящей публикации.

Прежде всего, с августа 2011 года вступили в силу изменения в Федеральный закон от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», а именно в этот закон введен отдельный параграф, регламентирующий особенности банкротства застройщиков. Им определен приоритетный порядок удовлетворения прав участников долевого строительства перед многим другими кредиторами.
Законом «О банкротстве» (ст. 201.9) предусмотрена следующая очередность удовлетворения требований кредиторов:

1) в первую очередь производятся расчеты по требованиям граждан, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью, путем капитализации соответствующих повременных платежей, компенсации сверх возмещения вреда, компенсации морального вреда;

2) во вторую очередь производятся расчеты по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и по выплате вознаграждений авторам результатов интеллектуальной деятельности;

3) в третью очередь производятся расчеты по денежным требованиям граждан — участников строительства;

4) в четвертую очередь производятся расчеты с другими кредиторами.

Само банкротство состоит из таких этапов:

1. Наблюдение (применяется в целях обеспечения сохранности его имущества, проведения анализа финансового состояния должника, составления реестра требований кредиторов и проведения первого собрания кредиторов)

2.В случае если по итогам наблюдения выявлена возможность восстановления платежеспособности застройщика, то в отношении него возможно введение процедуры внешнего управления или финансового оздоровления:

(финансовое оздоровление — процедура, применяемая в деле о банкротстве к должнику в целях восстановления его платежеспособности и погашения задолженности в соответствии с графиком погашения задолженности;

внешнее управление — процедура, применяемая в деле о банкротстве к должнику в целях восстановления его платежеспособности).
Если же по итогам введенной арбитражным судом процедуры наблюдения выявится невозможность восстановления платежеспособности застройщика, то в отношении него вводится процедура конкурсного производства для максимального удовлетворения требований кредиторов (в том числе, участников долевого строительства) и ликвидации застройщика.

В рамках конкурсного производства возможно три варианта удовлетворения требований участков долевого строительства:

1. передача самого объекта незавершенного строительства:

эта процедура предусматривает необходимость создания участниками строительства жилищно-строительного кооператива (ЖСК) или иного специализированного потребительского кооператива с целью окончания строительства объекта долевого строительства и его введения в эксплуатацию.
В случае невозможности создания ЖСК либо вынесения арбитражным судом определения об отказе в удовлетворении ходатайства о передаче объекта незавершенного строительства и земельного участка требования участников строительства преобразовываются в денежные требования и подлежат погашению в составе требований кредиторов, соответственно, третьей и четвертой очереди.

2. путем передачи жилых помещений:

передача участникам строительства жилых помещений возможна, если строительство многоквартирного дома завершено и в установленном законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию, а застройщиком и участниками строительства не подписаны передаточные акты или иные документы о передаче участникам строительства жилых помещений.

3. путем погашения денежных требований.

Т.о., в случае возбуждения в отношении застройщика процедуры банкротства участнику долевого строительства необходимо заявить свои требования в деле о банкротстве.
Для этого как можно быстрее необходимо обратиться в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве, с заявлением о включении требования о передаче жилого помещения в реестр требований кредиторов застройщика.

Почему как можно быстрее? Потому что реестр требований кредиторов подлежит закрытию по истечении двух месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства. После закрытия реестра в рамках конкурсного производства кредиторами требования также могут быть заявлены, однако удовлетворяются они за счет имущества застройщика, оставшегося после удовлетворения требований кредиторов, включенных в реестр требований кредиторов.

В рамках дела о банкротстве рекомендуется заявлять именно требования о передаче жилых помещений, поскольку они в случае необходимости могут быть преобразованы в денежные требования.
Образец заявления о включении требований в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений вы найдете на нашем сайте.